Все о переуступке жилья в новостройке

На сегодняшний день есть несколько способов покупки жилой недвижимости. Способом, все больше набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — способ приобретения жилья в новом доме. Cмысл переуступки заключается в том, что покупателем заключается сделка о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках ДДУ.

С юридической точки зрения переуступка - не купля-продажа недвижимости.

Покупая недвижимость в жилом комплексе на условиях ДДУ, составляется договор, участвуют в котором 2 стороны:

• Первый участник сделки - дольщик. Этот участник выступает в роли продавца. Продавцом жилья может быть физическое либо юридическое лицо.
• Второй - сам покупатель.

После подписания и государственного оформления такого двухстороннего договора застройщик несет ответственность и выполняет обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на уступку квартиры жилья, недвижимости, объекта требуются, если, например, полностью не исполнены финансовые требования (продавец приобретал квартиру в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, которые может предложить сам застройщик после ввода дома в эксплуатацию.

Как устроена переуступка квартиры?

Обязательно внимательно изучите условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по уступке девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Предмет договора переуступки — право требования на строящийся объект недвижимости.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-девелопера, а также отметка о регистрации в Росреестре. В случае если была электронная регистрация сделки, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Судебные разбирательства — не редкость, в особенности для крупных компаний. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Важно проверять проектную декларацию девелопера. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте компании.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности сделки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в договоре долевого участия учавствуют стороны, не достигшие 18 лет, потребуется разрешение соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нужно убедиться в добросовестности лица, переуступающего Вам право требования.

Жилье в новостройках чаще всего продаются в рамках ДДУ. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она выступает гарантом на соответствие недвижимости всем требованиям законодательства.

Еще один момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Требуется согласие компании-застройщика на переуступку квартиры. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Даже если в договоре долевого участия такое условие не прописано, в случае приобретения недвижимости по переуступке потребуется письменное уведомление уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто является продавцом переуступки?

Приобрести квартиру в новом доме по переуступке можно у следующих лиц:

• Инвесторы - ими могут быть физические лица, так и организации или закрытые ПИФ. Инвесторы имеют от одноq до нескольких квартир и хотят их продать, так как приобретали недвижимость для дальнейшей перепродажи.
• Подрядные организации - В основном в этой роли выступают организации которые сотрудничали с застройщиком на протяжении хода строительства. При строительстве новостройки подрядчик может выполнять различные виды работы: подготовительные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материалов и прочие. Распространена практика, когда застройщик рассчитывается за услуги выполненные подрядчиком с помощью квартир.
• Собственники, купившие квартиру для своих нужд, но решившие продать имущество в будущем.

Кто может стать собственником жилья по переуступке?

Купить квартиру в рамках договора переуступки может практически каждый. Как правило, основными причинами приобретения недвижимости по переуступке служат:

• Есть срочность совершить переезд в новую квартиру как можно быстрее.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, рассматривающие для покупки предложения вторичного рынка. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Если покупатель хочет приобрести квартиру в определенном районе или жилом комплексе, но квартиры распроданы.

Основные преимущества квартиры, купленной по переуступке

Будьте внимательны и осторожны при заключении сделки. В особенности это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка дает возможность потенциальным покупателям приобрести эксклюзивную недвижимостьпосле завершения продаж. Часто к переуступкам прибегают те люди, которые имеют какие-либо предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а ценовой диапазон гораздо выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае приобретения квартирынедвижимости на стадии котлована.
• Продаваемые по переуступки квартиры являются новостройками, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, типичных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Выгода при перепродаже квартир, купленных по переуступке, по завершении строительства.

Покупая недвижимость по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также тщательно подходить к проверке и сбору документов.

Документы для покупки переуступки

Чтобы зарегистрировать договор переуступки по всем правилам, стороны договора должны собрать определённый пакет документов:

• В случае если продавец состоит в браке, потребуется оформить согласие супруга на продажу недвижимости в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Справка об отсутствии любых задолженностей перед застройщиком.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Жемчужный Каскад в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки